El instrumento territorial de $605 millones, cofinanciado por el FNDR y adjudicado a la consultora Habiterra, enfrenta fuertes observaciones en su fase de participación ciudadana. Constructores y desarrolladores advierten que las «afectaciones de utilidad pública» congelan terrenos, encarecen la vivienda social y obligarían a demoler viviendas ya habitadas.
Alto Hospicio necesita ordenar su crecimiento urbano urgente, pero la propuesta que está sobre la mesa está levantando polvo entre quienes construyen la ciudad. El nuevo Plan Regulador Comunal (PRC) —que tuvo un costo de $605.000.000 cofinanciado por el Gobierno Regional de Tarapacá (FNDR) y aprobado por el Concejo Municipal mediante la licitación pública ID 3447-91-LR22— se encuentra en plena etapa de participación ciudadana, y los cuestionamientos no se han hecho esperar.
El diseño y elaboración técnica del proyecto está en manos de la consultora santiaguina Habiterra Arquitectura y Urbanismo Ltda., la misma firma que estuvo a cargo del Plan Regulador de Iquique. Aunque todos los sectores concuerdan en que actualizar las reglas del juego es un paso indispensable para la comuna, los gremios advierten que varias de las normas planteadas terminan chocando con la realidad social e inmobiliaria del territorio.
La CChC exige corregir densidades, áreas verdes y trazados viales
Desde la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) regional confirmaron su participación activa en los talleres de consulta para levantar observaciones directas a la propuesta impulsada por la Municipalidad de Alto Hospicio. La meta del gremio es evitar que el plano entorpezca el desarrollo habitacional en una comuna golpeada por el déficit de viviendas.
Las principales aprensiones de los socios de la CChC apuntan a las densidades proyectadas, los trazados de las nuevas avenidas, la ubicación de las áreas verdes y las zonas sujetas a posibles expropiaciones o afectaciones, donde incluso figuran terrenos privados, paños baldíos y sectores ocupados por tomas históricas.
El «fantasma» de la afectación: terrenos congelados y sin financiamiento
Uno de los puntos más críticos expuestos por el sector inmobiliario local es la diferencia entre una expropiación directa y una afectación a utilidad pública. Cuando el plan dibuja una calle o un parque sobre un terreno privado, la expropiación no se ejecuta hasta que el Estado efectivamente decida construir la obra.
Esa espera puede extenderse por 30 o 40 años. Mientras tanto, el propietario o la empresa queda en el peor de los mundos: el Certificado de Informaciones Previas (CIP) marca el sitio como afectado, los bancos rechazan recibir el inmueble como garantía, la propiedad pierde su valor comercial y nadie quiere comprarla. Si una constructora intenta desarrollar un proyecto habitacional en el espacio restante, las normas actuales exigen que la misma empresa financie la apertura de las calles ensanchadas, disparando de inmediato los costos finales de la vivienda social.
Menos casas y trazados que pasan por encima de villas ya construidas
Los testimonios de los desarrolladores en terreno reflejan la desconexión que acusan entre el mapa de la consultora y la realidad de los barrios. Hay casos donde el trazado de nuevas calles por los cuatro deslindes de un lote reduce hasta en un 60% la capacidad de viviendas contempladas, anulando la viabilidad económica de proyectos que ya contaban con terrenos adquiridos.
La situación es más compleja en zonas consolidadas: para cumplir con los anchos de calzada propuestos en ciertos sectores, la única opción técnica sería demoler viviendas de conjuntos habitacionales entregados años atrás. A esto se suma el impacto en campamentos históricos, donde pasajes y avenidas trazadas sobre el papel atraviesan directo por el centro de comités de vivienda que llevan más de dos décadas buscando su radicación regular.
El dilema del parque industrial en la Ruta 16
La convivencia entre las zonas residenciales y el sector productivo es otro de los grandes debates. A diferencia del casco urbano de Iquique, Alto Hospicio concentra un importante parque industrial y empresas de alto impacto a lo largo de la Ruta 16. La propuesta preliminar del plan sugiere la salida paulatina de la zona industrial, medida que los empresarios llaman a recalibrar con pragmatismo.
Los gremios concuerdan en que la ciudad debe dialogar con todos sus actores. La etapa de consulta pública continuará durante los próximos meses y se espera que a principios del próximo año se presente la propuesta definitiva, la cual deberá someterse a una nueva evaluación para definir si el municipio y la consultora acogen las correcciones exigidas antes de la votación final.
